Купить жилье стало сложнее
- Четверг марта 21st, 2024 07:34
Ассоциативное фото. Фото Ж. Гядвилы/BNS
Приобретение собственного жилья в крупных городах страны в настоящее время является огромной финансовой проблемой для многих жителей. По расчетам банка «Swedbank», доступность жилья все еще близка к самому низкому уровню за последние тринадцать лет. Однако ситуация понемногу меняется. Рост цен на недвижимость прекращается, а зарплаты жителей растут. На оптимистичную ноту настраивает EURIBOR, который, возможно, уже в июне снизится. Более подробно об этом LNK рассказал глава банка «Swedbank». экономист Витенис Шимкус.
– Скажите, что показал последний рассчитанный индекс доступности жилья?
– Ну, мы видим, что дно доступности жилья было достигнуто в третьем квартале прошлого года, а в конце года зарплаты росли быстрее, чем цены на жилье. На данный момент нет условий для роста цен на жилье, заработная плата по-прежнему растет достаточно быстро. Это привело к тому, что доступность жилья начала несколько улучшаться. Однако пока она остается на низком уровне. В Вильнюсе – ниже границ в 100 пунктов, если считать, что жилье доступно, в Клайпеде, Каунасе – выше, но пока высокие процентные ставки сдерживают рыночную активность и доступность жилья. Улучшение, вероятно, станет более выраженным только со второй половины года, когда Европейский центральный банк начнет снижать процентные ставки.
– Как рассчитывается индекс?
– Значение 100 означает, что семья, зарабатывающая полторы средней заработной платы, может приобрести жилье в ипотечный кредит. Если они могут позволить себе квартиру площадью 55 кв. м в ипотеку, мы считаем жилье доступным. Если они могут позволить себе жилье меньшего размера, значит, есть проблемы с доступностью. Напротив, чем большее жилье они могут себе позволить, тем выше индекс.
– Может ли сейчас семья со средним достатком купить квартиру площадью несколько квадратных метров в Вильнюсе с помощью банковского кредита?
– Что касается средней цены и средней зарплаты, то выходит жилье площадью 45–47 кв. м. Ну, это значительно ниже среднего. Мы это видим и по статистике – количество купленного жилья уменьшилось. По сделкам Центра регистров мы видим, что в 2021 г. покупали в среднем жилье площадью около 66 кв. м, это была средняя сделка. Сейчас она уменьшилась примерно на 10 кв. м.
– Это характерно только для Вильнюса или в других крупных городах есть подобные тенденции?
– Ну, жилье в столице относительно дороже по сравнению с доходом. Доступность ухудшилась во всех трех крупных городах из-за высоких процентных ставок. Также в Риге и Таллинне. Однако (в других крупных городах) жилье дешевле, жители Каунаса и Клайпеды все еще могут позволить себе жилье площадью около 70 кв. м.
– Цены на жилье в последнее время, похоже, находятся в определенной стагнации, застройщики предлагают множество акций. Насколько изменились цены на новое жилье? Каковы тенденции?
– В связи с постоянно меняющейся ситуацией заметить реальную динамику цен довольно сложно, ведь цен много и они разнообразные. По данным центра регистров, реальные сделки затягиваются довольно сильно, резервирование происходит за один год, а сделка может состояться и через два года. Мы наблюдаем здесь очень большие запоздания, и цены, похоже, по-прежнему растут довольно быстро, хотя на вторичном рынке рост цен замедляется. Индекс цен на жилье повторяющихся сделок, рассчитанный Банком Литвы, показывает, что рост цен в Вильнюсе достигает около 4 проц., что также, судя по всему, указывает на определенную задержку. Однако застройщики, следящие за ценовой динамикой на первичном рынке, в резервациях, говорят, что в некоторых сегментах цены за год не изменились или даже снизились. Структура также меняет средние значения. Активность на первичном рынке – покупка нового (жилья) – падает гораздо сильнее, поскольку это и дороже, и тоже отражается с определенным опозданием. Это потянет средний показатель вниз и в этом году, и, скажем, средний показатель Центра регистров может довольно сильно переместиться вниз, хотя если брать сегменты отдельно, то все они будут стабильными, в некоторых сегментах сделок просто не будет.
– Вы упомянули, что доступность должна повыситься во второй половине этого года из-за падения EURIBOR. Но не произойдет ли это так, что когда EIRBOR упадет, появится больше людей, желающих купить жилье, и цены снова вырастут?
– Может быть и так, хотя здесь, наверное, ситуация несколько более благоприятная для покупателей. Мы видим, что за счет падения активности удалось восстановить запасы (жилья) в Вильнюсе, где построенного жилья было критически мало, особенно в 2022 г. Сейчас мы видим, что уровень непроданных квартир возвращается к норме, и если продажи и дальше будут такими низкими, то, вероятно, они вырастут. Это даст большую покупательную и переговорную силу, по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Но опять же, глядя на количество разрешений, масштабы строительства, похоже, снижение будет достаточно сильным. Видя, как растет Вильнюс, по 10–20 тыс. жителей, это означает, что через 3–5 лет может возникнуть дефицит жилья, если объемы строительства не увеличатся.
– Рост цен на аренду, похоже, не догнал рост цен на продажу, за исключением периода, когда в нашу страну прибыло немалое количество беженцев. Чего мы можем ожидать здесь в будущем? Потому что окупаемость от аренды как будто снижается.
– Да, привлекательность жилья как инвестиционного класса на данный момент достаточно низкая по сравнению с альтернативами. Для жителей аренда выгодна при сравнении обслуживания кредита и арендных платежей. Мы подошли к тому моменту, когда жители не должны чувствовать разницу. Конечно, как только процентные ставки начнут снижаться, ситуация больше сместится в сторону покупки жилья, но на данный момент разницы между арендой или владением своим жильем в Вильнюсе практически нет.
– Можем ли мы ожидать коррекции цен на аренду в ту или иную сторону в ближайшее время?
– Учитывая тот факт, что Вильнюс является относительно быстрорастущим городом и то, что аренда сейчас более привлекательна, ожидать коррекции цен на аренду, наверное, сложнее, я бы скорее ожидал коррекции цен на жилье.
